NOVITÀ IN MATERIA DI RINUNCIA AL DIRITTO DI PROPRIETÀ IMMOBILIARE

Le Sezioni Unite della Corte di Cassazione, chiamate recentemente ad esprimersi sulla configurabilità, sugli effetti e sui limiti della rinuncia al diritto di proprietà, con la sentenza n. 23093/2025 hanno sancito alcuni principi rivoluzionari, fondamentali per meglio delineare la portata di tale diritto. Il diritto di proprietà, infatti, è definito dall’art. 832 del Codice Civile come il “diritto di godere e disporre delle cose in modo pieno ed esclusivo”, nonostante il proprietario del bene sia comunque vincolato al rispetto di determinati limiti e all’osservanza degli obblighi stabiliti dall’ordinamento giuridico. In particolare, ad assumere rilievo in relazione alla proprietà è l’art. 42 della Costituzione, il cui secondo comma, oltre a riconoscere tale diritto e a garantirne la tutela da parte della legge, sottolinea la precipua funzione sociale che esso ricopre.

Nella menzionata sentenza, le Sezioni Unite hanno affrontato la questione della rinuncia alla proprietà, al fine di assicurare uniformità interpretativa a seguito di due rinvii scaturiti da due vicende simili, che riguardavano la titolarità rispettivamente di alcuni fondi e di un immobile, tutti siti in territori accidentati e ad alto tasso di pericolosità.

In particolare, la Cassazione, nel vagliare la questione circa l’ammissibilità della rinuncia alla proprietà, ha in primo luogo analizzato la funzione sociale della stessa, che è sancita - ha evidenziato - nell’ottica della soddisfazione anche di interessi generali, e non solo di quelli individuali del proprietario. Tuttavia, la Corte ha specificato che ciò non può tradursi in un dovere, per il proprietario, di restare tale a tutela di un interesse soltanto collettivo, ogniqualvolta venga meno qualsiasi utilità patrimoniale del bene e con essa anche la facoltà di godere e disporre dello stesso. Pertanto, pure laddove la rinuncia alla proprietà immobiliare dovesse essere animata da un fine primariamente egoistico, non è concesso al giudice sindacare sulla rinuncia o rilevare la nullità dell’atto di dismissione che, infatti, non si porrebbe in contrasto con nessuna norma imperativa.

La rinuncia al diritto di proprietà, secondo le Sezioni Unite è un atto dispositivo, che deve obbligatoriamente accompagnarsi alla volontà e al comportamento materiale dell’abbandono.

Ciò implica che la rinuncia alla proprietà immobiliare si qualifica come un atto unilaterale e non recettizio, espressione della facoltà di disporre del bene spettante ex lege al proprietario e la cui unica funzione è quella di dismettere il diritto. Tale dichiarazione di volontà deve essere manifestata mediante la forma dell’atto pubblico o della scrittura privata, anche ai fini della trascrizione dell’atto per la sua opponibilità a terzi.

Il primo effetto della rinuncia alla proprietà, pertanto, è il venir meno del diritto nella sfera giuridica del suo titolare.

Conseguenza ulteriore della dismissione del diritto è poi l’acquisto della titolarità del bene da parte dello Stato, a titolo originario; ciò in forza dell’art. 827 del Codice Civile, in base al quale i beni immobili che non sono di titolarità di nessuno divengono di proprietà dello Stato. Sarà dunque lo Stato ad essere chiamato a garantire la tutela paesaggistica, ambientale ed archeologica, nonché l’incolumità pubblica laddove il bene dismesso – come nelle due vicende in questione – presenti dei rischi per la sicurezza pubblica. Giacché l’acquisto della titolarità del bene da parte dello Stato risponde ad interessi di portata generale, non rileva in alcun modo la convenienza economica di tale acquisizione.

La Corte di Cassazione, rifacendosi anche ad orientamenti consolidatisi negli anni, ha evidenziato come la rinuncia al diritto di proprietà consista in una volontaria diminuzione del proprio patrimonio, con ciò ribadendone il carattere gratuito. Infine, prendendo le mosse dall’opportunità di distinguere la dismissione del diritto di proprietà dal cd. “abbandono liberatorio”, volto a disfarsi di un’obbligazione correlata al bene stesso, ha esaminato i limiti della rinuncia alla proprietà immobiliare, escludendo che essa possa configurarsi come strumento per eludere norme imperative. Infatti, attraverso la rinuncia non è possibile sottrarsi ad obblighi sorti nel periodo in cui si era titolari del bene, sicché lo Stato risponderà solo delle obbligazioni nate a seguito dell’acquisto del bene al demanio statale per effetto della rinuncia e non anche di quelle maturate in capo al precedente proprietario.

Autori: Avv. Gianfilippo Chiricozzi e Ilaria Saraceno