RIPARTO DI RESPONSABILITÀ TRA LOCATORE E CONDUTTORE IN CASO DI IMMISSIONI OLTRE IL LIMITE DI TOLLERABILITÀ PROVENIENTI DALL’IMMOBILE LOCATO

La Corte di Cassazione civile, sezione III, si è di recente pronunciata in merito alla responsabilità del locatore per le immissioni che superano la soglia della normale tollerabilità, quando sono prodotte dal conduttore dell’edificio locato.

Nel diritto civile, si definiscono immissioni le propagazioni (ad esempio di fumo, calore e rumore) provenienti da un fondo. La relativa disciplina, contenuta nell’art. 844 del c.c., è volta a contemperare due interessi contrapposti: da un lato, le esigenze della produzione, dall’altro, le ragioni del proprietario del fondo vicino che subisce tali immissioni. Questi è infatti tenuto a sopportare suddette propagazioni purché le stesse non superino la soglia della normale tollerabilità, la quale viene individuata anche avendo riguardo alla condizione dei luoghi.

La Suprema Corte, con la sentenza n. 23881/2025, è tornata sull’annosa questione della ripartizione di responsabilità tra proprietario e conduttore di un immobile da cui provengano immissioni intollerabili.La vicenda ha interessato gli acquirenti di un appartamento situato sopra un ristorante, i quali lamentavano rumori notturni provenienti dal locale. Infatti, nonostante il venditore, in sede di acquisto, avesse garantito che l’attività fosse limitata alla ristorazione d’asporto, il locale consentiva in realtà la consumazione sul posto, generando schiamazzi fino all’alba.

Gli acquirenti avevano dunque agito in giudizio sia contro il gestore del ristorante sia contro il proprietario dei locali, ma il Tribunale di Asti aveva accolto la domanda solo nei confronti del conduttore, ritenuto l’unico responsabile per le immissioni in questione.

La Corte d’Appello confermava la decisione del giudice di prime cure, ritenendo che non fosse  stata fornita prova circa la prevedibilità, da parte del locatore, dell’illegittima condotta del ristoratore. La sentenza d’appello veniva impugnata dagli acquirenti che, affidando il ricorso a tre motivi, lamentavano, per quanto qui interessa, la violazione degli artt. 2043 e 2051 c.c., nonché il travisamento della prova in ordine alla responsabilità del locatore.

Circa l’individuazione del soggetto responsabile per le immissioni intollerabili provenienti dall’immobile locato, la S.C. ha richiamato il costante orientamento giurisprudenziale, in base al quale il proprietario può essere chiamato a rispondere in forza dell’art. 2043 c.c. solo se abbia concorso alla realizzazione del fatto dannoso. Ai fini della configurabilità di tale concorso del proprietario, ha affermato la Corte, non è sufficiente che questi abbia omesso di diffidare formalmente, al conduttore, l’adozione di misure volte a impedire pregiudizi a carico di terzi, richiedendosi piuttosto l’aver concesso l’immobile in locazione pur sapendo della produzione di immissioni intollerabili ad opera del conduttore (cfr. Cass. Civ. 11125/2015, Cass. Civ. 4908/2018).

Dunque, essendo il locatore chiamato a rispondere solo quando avrebbe potuto prevedere, alla stipula del contratto di locazione e usando l’ordinaria diligenza, la produzione di immissioni oltre soglia ad opera del conduttore, i ricorrenti hanno sostenuto che la prova di tale prevedibilità fosse stata adeguatamente fornita nel giudizio di primo grado. Ciò non solo in quanto le strutture dell’immobile sarebbero state inadeguate ad attutire il rumore proveniente dal ristorante, ma anche poiché, all’atto della vendita dell’appartamento posto al primo piano, la società locatrice dei locali al pianterreno aveva garantito lo svolgimento di una diversa e meno rumorosa attività.

Nel confermare la decisione del giudice d’appello, la Corte di Cassazione ha al contrario argomentato che proprio dalla violazione operata dal conduttore, il quale aveva ricevuto l’autorizzazione a svolgere un tipo di attività differente e meno chiassosa, si desume l’assenza di responsabilità del locatore.Quanto invece alla richiesta risarcitoria ex art. 2051 c.c. i ricorrenti hanno argomentato che il locatore dovesse rispondere delle immissioni in quanto custode dell’immobile, per non aver impedito al conduttore di provocarle e per non aver adottato modifiche strutturali.

La S.C. tuttavia, richiamandosi a precedente giurisprudenza, ha affermato che il rapporto di custodia non rileva rispetto alle immissioni. Infatti, se è vero che la responsabilità per i danni causati da una cosa data in custodia si distribuisce tra locatore e conduttore, è anche vero che il criterio di ripartizione deve necessariamente tenere conto delle parti dell’immobile che ciascuno ha in custodia, in quanto la responsabilità ex art. 2051 c.c. si configura in capo a chi abbia la disponibilità giuridica e materiale del bene che dà luogo all’evento lesivo (cfr. Cass. Civ. 21788/2015, Cass. Civ. 10983/2023). Inoltre, non è possibile ravvisare un’ipotesi di custodia dell’attività illecita altrui, in merito alla quale resta configurabile il solo concorso del locatore, da escludersi però nel caso di specie.

Con la pronuncia in esame, quindi, la Corte, dopo aver riaffermato il criterio di ripartizione della responsabilità per le immissioni tra proprietario e locatore, ha fornito un’innovativa e più specifica chiave di lettura del rapporto di custodia ingenerato dall’esistenza del contratto di locazione, escludendo la configurabilità di una custodia dell’attività illecita altrui, della cui illegittimità deve rispondere solo ed esclusivamente chi l’ha compiuta.

Autori: Avv. Gianfilippo Chiricozzi e Ilaria Saraceno