Le agevolazioni fiscali sulla prima casa a favore di un terzo diverso da chi, nei fatti realizza la compravendita dell’immobile possono essere applicate solo quando questi (solitamente figlio o familiare) abbia dichiarato di volerne beneficiare. Lo scrive l’Agenzia delle entrate in un interpello in merito alla questione.

 

Entrando più nel dettalglio, nel caso in cui la compravendita di un’abitazione sia stipulata “a favore di terzo”, ai sensi dell’art. 1411 c.c., l’agevolazione prima casa può trovare applicazione a favore del terzo solo ove questi abbia reso le dichiarazioni agevolative e, contestualmente, abbia manifestato la volontà di “profittare” della stipulazione a suo favore, come richiesto dall’art. 1411, comma 2, c.c. Questo è il chiarimento fornito dall’Agenzia delle entrate nella risposta all’interpello n. 145/2024.

 

Il contratto a favore di terzo è uno schema contrattuale tipico previsto dall’art. 1411 c.c., che ammette la validità della “stipulazione a favore di un terzo qualora lo stipulante vi abbia interesse”. Il comma 2 specifica che, salvo patto contrario, il terzo acquista il diritto contro il promittente per effetto della stipulazione, a meno che essa non venga revocata o modificata dallo stipulante prima che il terzo “abbia dichiarato, anche in confronto del promittente, di volerne profittare”.

 

Una caratteristica peculiare di questo schema contrattuale è che gli effetti si realizzano in capo a un soggetto terzo, diverso dallo stipulante, determinando una dissociazione tra la titolarità del diritto, che appartiene al terzo senza che questi diventi parte del contratto, e la titolarità del rapporto contrattuale, che rimane in capo ai contraenti (stipulante e promittente). Il terzo beneficiario non è parte né in senso sostanziale né in senso formale e si limita a ricevere gli effetti di un rapporto già validamente costituito e operante, rispetto al quale la sua adesione (che la giurisprudenza ammette anche per fatti concludenti) configura condizione legale sospensiva dell’acquisizione del diritto.

 

Alla luce delle caratteristiche della fattispecie del “contratto a favore di terzo”, è facile intuire le criticità nell’applicazione dell’agevolazione prima casa: la norma agevolativa fa riferimento al soggetto “acquirente”, ma nel contratto a favore di terzo l’acquirente non è parte del contratto. Ci si è dunque chiesti se le dichiarazioni agevolative richieste dalla Nota II-bis possano essere espresse dallo stipulante per conto del terzo, oppure se quest’ultimo debba prestare le dichiarazioni suddette unitamente alla dichiarazione di voler profittare della pattuizione a suo favore. A questo interrogativo, il Notariato, nello Studio n. 75-2002/T, aveva proposto di rispondere accogliendo la prima soluzione (dichiarazioni agevolative rese dallo stipulante), mentre la giurisprudenza di merito ha talvolta richiesto l’intervento del terzo per rendere le dichiarazioni necessarie a richiedere il beneficio (C.T. Prov. Rimini n. 27 marzo 2018 n. 113).

 

L’Agenzia delle Entrate ha quindi affermato che, se il terzo (a favore del quale è stato stipulato il contratto) intende applicare le agevolazioni prima casa, deve rendere le dichiarazioni agevolative unitamente alla dichiarazione di voler approfittare della stipulazione in suo favore, in quanto solo tale dichiarazione rende definitivo il suo acquisto. Secondo l’Amministrazione, dato che l’agevolazione presuppone “certezza in merito all’acquisto dell’immobile in capo al soggetto” che deve dichiarare le condizioni, essa non sarebbe comunque applicabile prima della dichiarazione a cui l’art. 1411 c.c. riconduce l’irrevocabilità e immodificabilità dell’acquisto.

 

Incidentalmente, l’Agenzia evoca un caso particolare in cui le dichiarazioni agevolative potrebbero essere rese dallo stipulante che sia genitore del terzo, quando prende in considerazione il “caso in cui il terzo sia un minore” ed afferma che le dichiarazioni di prima casa “possono essere rese dal genitore esercente la potestà sullo stesso, per conto del minore, in qualità di legale rappresentante del figlio”.

Nel caso di specie, conclude la risposta, il beneficio non è applicabile, perché il terzo aveva richiesto in atto l’agevolazione prima casa “tramite i genitori, propri rappresentanti legali” (che erano anche stipulante e promittente nel contratto), senza aver però espresso l’adesione ex art. 1411, comma 2, c.c. Avendo escluso il beneficio per il caso di specie, l’Agenzia non si spinge a esaminare l’effettivo quesito dell’istante, che si interrogava sulle conseguenze della successiva revoca della stipulazione a favore del terzo.

 

https://requadro.com/agevolazione-prima-casa-a-favore-di-terzo-solo-se-accettata/